A lakásárak éves emelkedésének üteme júliusban tovább lassult. Az Ingatlan.com friss elemzése szerint ha ez a trend kitart, akkor 2027-re a használt és új lakások árának éves emelkedése ismét 10 százalék alá kerülhet. Ez egy jelentős fordulópont lehet a magyar lakáspiac életében. A legutolsó ilyen eset 2016-ban volt, a KSH adatai szerint.
A hónapról hónapra lassuló ütemek
Az ingatlanhirdetési portál adatai mutatják, hogy a növekedés lendülete tényleg csökken. Míg júniusban a lakásárak még 0,6 százalékkal emelkedtek egyetlen hónap alatt, addig júliusban már csak 0,1 százalékos volt a havi növekedés. Ennek eredményeként az éves drágulás üteme 12,2 százalékról 11,9 százalékra mérséklődött.
Budapesten egy kicsit más a kép. Itt júliusban havi szinten 0,1 százalékkal csökkentek az árak, de ez inkább egy korrekciónak tekinthető a júniusi 0,9 százalékos emelkedés után. A lényeg azonban az, hogy az éves drágulás üteme a fővárosban is jelentősen lelassult, 8,3 százalékra.
Miért történik ez?
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint egyre markánsabban látszik, hogy az elmúlt időszak gyors áremelkedése elvesztette lendületét. A kulcsfontosságú tényező a magas kamatok és a csökkentő kereslet. Az otthonteremtők és befektetők egyaránt óvatosabbak lettek, ami lelassítja az árak emelkedését.
A szakértő hangsúlyozza, hogy a területi különbségek is növekednek. Az elérhetőbb lakásárakkal rendelkező kistelepülések és megyék továbbra is vonzóbbak maradnak, különösen azok számára, akik az Otthon Start Program keretein belül gondolkodnak. Ez a program egyre nagyobb szerepet játszhat a piac egy részén, mivel támogatja a könnyebben megfizethető lakások iránti keresletet.
Erősödő regionális különbségek
A júliusi adatok nagyon érdekes regionális képet mutatnak. Pest megye például erős júliust zárt, ahol a havi drágulás 0,2 százalékról 1,2 százalékra gyorsult. Itt hosszú távon is jelentős a drágulás, az éves ütem júliusban 14 százalékról 15,6 százalékra nőtt.
Ezzel szemben a Dél-Alföldön az előző havi 3,2 százalékos emelkedést 2,9 százalékos csökkenés követte. A Nyugat-Dunántúlon pedig a júniusi 1,7 százalékos visszaesés után júliusban 3 százalékkal nőttek az árak. Ezek az ingadozások azt mutatják, hogy a piac regionálisan nagyon széttagolt, és lokális tényezők egyre nagyobb szerepet játszanak.
Mekkora egy négyzetméter?
Az árak tekintetében továbbra is óriási a szórás. Négyzetméterárakat vizsgálva Budapest V. kerülete volt a legdrágább, ahol a medián négyzetméterár meghaladta a kétmillió forintot. Ezt követte az I. kerület 1,87 millió forinttal. A fővárosban a legkedvezőbb Soroksár volt, itt 942 ezer forintot kértek egy négyzetméterért.
A megyeszékhelyek használt lakásainak piacán Debrecen állt az élen 1,04 millió forintos medián négyzetméterárral. A lista másik végén Salgótarján állt 312 ezer forintos négyzetméterenkénti árral. Ez azt mutatja, hogy a lehetőségek nagyon függenek a lokációtól.
| Település | Medián négyzetméterár (Ft) |
|---|---|
| Budapest V. kerület | 2.000.000 |
| Budapest I. kerület | 1.870.000 |
| Soroksár | 942.000 |
| Debrecen | 1.040.000 |
| Salgótarján | 312.000 |
Új lakások: nagyobb választék, magasabb árak
Az új építésű lakások piaca teljesen más képet mutat. Itt jelentősen magasabbak az árak. A legdrágább Budapest XII. kerülete volt, ahol az új lakások medián négyzetméterára 2,98 millió forint volt. A második kerület követte 2,97 millió forinttal.
Érdekes azonban, hogy a választék nagyot nőtt. Tavaly ilyenkor Budapesten 3742 új lakást kínáltak eladásra az Ingatlan.com-on, idén augusztusban már 5381-et. A megyeszékhelyeken is közel 50 százalékos volt a bővülés: tavaly 1169 új lakást kínáltak, idén augusztusra ez 1751-re nőtt. Ez több kínálatot jelent, ami hosszú távon nyomást gyakorolhat az árakra.
Mi várható a jövőben?
Balogh László szerint, ha a jelenlegi folyamatok – mint a magas hitelkamatok és a mértékletesebb kereslet – kitartanak az év végéig, akkor 2027-ben a lakások árának éves emelkedése ismét 10 százalék alá csökkenhet mind a használt, mind az új lakások piacán.
Ez egy igazi korszakforduló lenne. Az utolsó ilyen eset 2016-ban volt. Egy ilyen lassulás jelentősen megváltoztatná a lakáspiac dinamikáját. A túlmelegedés veszélye csökkenne, de egyben a befektetők számára is kevésbé vonzóvá válhatna a piac. Az otthonteremtők viszont talán egy picit könnyebben megközelíthető árakat látnának.
A lassuló árnyomás jó hír lehet a piac egészsége szempontjából. Egy fenntarthatóbb, kevésbé túlfűtött piac hosszú távon mindenki javát szolgálja: a vásárlókat, az eladókat és a gazdaság egészét is. A következő hónapok adatai választ fognak adni arra, hogy ez a lassuló trend valóban egy új korszak kezdete-e, vagy csak egy átmeneti szünet a további emelkedés előtt.
